1. Estensione temporale della tassazione delle plusvalenze su immobili agevolati con il Superbonus

Con la nuova norma, disposta dalla Legge di Bilancio 2024, viene estesa temporalmente la tassabilità in capo alle persone fisiche delle plusvalenze sugli immobili che sono stati oggetto di lavori Superbonus.

In particolare, secondo la nuova norma sono tassate le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati Superbonus (di cui all’articolo 119 del D.L. n. 34/2020), “che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione”.

La disposizione si applica alle cessioni poste in essere a partire dal 1° gennaio 2024, e dispone che le plusvalenze saranno potenzialmente imponibili fino al decimo anno successivo al termine dei lavori Superbonus; quindi vengono tassate fattispecie in precedenza non imponibili se le cessioni erano effettuate dopo i 5 anni dall’acquisto.

La nuova norma riguarda tutti gli immobili sui quali sono stati eseguiti lavori che hanno beneficiato del Superbonus, a prescindere dalla sua percentuale (quindi vale non solo per il Superbonus al 110%, ma anche al 90%, 70% o 65%). Inoltre, la nuova tassazione delle plusvalenze scatta a prescindere dalle modalità scelte per beneficiare del credito d’imposta Superbonus (detrazione, o cessione del credito a terzi, o sconto in fattura).

Il fine speculativo non è ravvisato, e, infatti, sono escluse dalla nuova norma di tassazione, le plusvalenze relative a immobili interessati dai lavori Superbonus (anche se la cessione avviene prima dei 10 anni dalla fine dei lavori), nel caso in cui:

• gli immobili siano stati acquisiti per successione, oppure

• nel caso in cui tali immobili siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione, o ancora

• se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, qualora l’immobile sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte di questo periodo.

2. Novità per la determinazione delle plusvalenze su immobili agevolati con il Superbonus

La Legge di Bilancio 2024 ha apportato modifiche anche alle modalità di calcolo, fissate dall’art. 68 del TUIR, del costo fiscalmente riconosciuto degli immobili, ai fini della determinazione della plusvalenza.

È stato quindi previsto che, ai fini del calcolo della plusvalenza:

• qualora gli interventi Superbonus, agevolati ai sensi dell’articolo 119 del D.L. n. 34/2020, si siano conclusi da non più di cinque anni all’atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, se il contribuente ha usufruito dell’incentivo nella misura del 110% e abbia anche esercitato l’opzione per la cessione del credito a terzi, oppure l’opzione per lo sconto in fattura, ex art. 121, lettere a) e b), del D.L. n. 34/2020;

• qualora gli interventi Superbonus si siano conclusi da più di cinque anni all’atto della cessione, nella determinazione delle spese inerenti all’immobile si tiene conto del 50% di tali costi, sempre soltanto qualora si sia usufruito del bonus nella misura del 110% e sia stata anche effettuata la scelta per la cessione del credito d’imposta 110% o per lo sconto in fattura.

Dunque, in sede di determinazione della plusvalenza realizzata, la penalizzazione nel calcolo del costo degli immobili non riguarda i soggetti che hanno scelto di beneficiare del Superbonus nella forma tradizionale di detrazione dall’imposta dovuta (senza quindi optare per la cessione del credito d’imposta o per lo sconto in fattura). La penalizzazione nel calcolo dei costi ai fini della plusvalenza è scongiurata anche nel caso in cui si sia usufruito del Superbonus in misura diversa dal 110%.

Sempre con riferimento al calcolo della nuova fattispecie di plusvalenza tassabile IRPEF (di cui alla nuova lett. b-bis), comma 1, art. 67 del TUIR), se la cessione avviene oltre i 5 anni dalla data di acquisizione o di costruzione dell’immobile, è possibile rivalutare il costo (determinato secondo il novellato art. 68 del TUIR) in base all’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

3. Imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze immobiliari

La Legge di Bilancio 2024 ha disposto che anche le plusvalenze in commento, realizzate ai sensi del comma 64, art. 1, della medesima Legge, quindi le plusvalenze realizzate entro i 10 anni dal termine degli interventi Superbonus, potranno beneficiare dell’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito (IRPEF), con l’aliquota del 26%.

La richiesta di applicazione dell’imposta sostitutiva del 26% deve essere resa dal venditore al Notaio rogante, che deve ricevere la relativa provvista dal cedente e successivamente versare tale imposta, come previsto dalla Legge n. 266/2005.

4. Controlli catastali sugli immobili agevolati con il superbonus

La Legge di Bilancio 2024 ha previsto che l’Agenzia delle Entrate verificherà, “sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati”, le dichiarazioni di variazioni catastali successive all’ultimazione dei lavori agevolati Superbonus ai sensi dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020.

Si rammenta, al riguardo, che la dichiarazione di variazione catastale (da inoltrare in via telematica mediante la procedura DOCFA) è obbligatoria ogni qual volta i lavori edili hanno un impatto sulla rendita catastale e sul classamento. Pertanto, i contribuenti che hanno effettuato interventi Superbonus dovrebbero valutare con i loro tecnici se sono tenuti ad effettuare tale adempimento, tenuto conto del fatto che il direttore dei lavori può anche attestare che i lavori non hanno avuto effetto sulla rendita e classamento.

In ogni caso, è previsto che, nel caso in cui a seguito degli interventi agevolati con il Superbonus non risulti presentata alcuna dichiarazione di variazione catastale, l’Agenzia delle Entrate potrà inviare al contribuente lettere di compliance.

Si tratta di comunicazioni che segnalano possibili anomalie nelle imposte dovute o fanno riferimento a possibili adempimenti dovuti ma omessi, con cui l’Agenzia delle Entrate invita il contribuente a verificare la propria posizione ed eventualmente ravvedere errori e omissioni, oppure indicare che si è operato in modo corretto e legittimo.

In tal modo, prima che l’Agenzia delle Entrate notifichi un avviso di accertamento catastale, il destinatario della comunicazione potrà regolarizzare l’errore o l’omissione.